Sīkāka informācija par līguma laušanu parasti ir raksturīga līgumā sākotnēji izklāstītajiem noteikumiem. Bet ir dažas nekustamā īpašuma līgumu standarta iezīmes, kas, lai gan ne visos gadījumos ir patiesas, parasti ļauj izbeigt jūsu noslēgto darījumu. Jums būs jābūt ļoti uzmanīgam pret detaļām un atsaucīgam, izbeidzot šādu līgumu. Nekustamā īpašuma līgumi ir veidoti stingri, un tiem bieži ir laika nosacījumi, kas padara gandrīz neiespējamu mainīt vienošanos pēc iepriekš noteikta datuma.
Soļi
1. daļa no 3: Līguma atcelšana ar aģentu
1. solis. Atzīstiet atšķirību starp pircējiem un pārdevējiem
Ja jūs plānojat iegādāties māju, būtu viegli pārtraukt vienošanos ar nekustamā īpašuma aģentu. Tomēr, būdams pārdevējs, jūs pamanīsit, ka jūsu aģents ir ieguldījis ievērojamu naudu jūsu īpašuma reklamēšanā un, iespējams, nevēlas jūs atlaist. Lai saglabātu labu klientu apkalpošanas pieredzi, vairums ļaus jums pārtraukt attiecības, taču jūs varat saskarties ar dažām grūtībām.
2. solis. Meklējiet atteikšanās klauzulu
Šīs klauzulas ir kopīgas lieliem valsts uzņēmumiem. Tie ļauj apmainīt vienu aģentu uzņēmumā pret citu. Ja jums ir problēmas ar indivīdu, bet esat apmierināts ar uzņēmumu, tas ir salīdzinoši nesāpīgs veids, kā labot situāciju.
Citi līgumi ietver izbeigšanas maksu, kas ļauj pilnībā anulēt līgumu par aptuveni 300 līdz 500 USD
Solis 3. Runājiet ar aģentu
Lielākā daļa pārdevēju kļūst neapmierināti ar savu aģentu komunikācijas kļūmes dēļ. Iespējams, ka sarunas laikā problēmas var atrisināt. Ja nē, aģents, visticamāk, ļaus jums pārtraukt līgumu.
- Pārrunājiet, vai vēlaties lauzt līgumu ar aģentu tāpēc, ka esat nolēmis nepārdot savu māju, vai tāpēc, ka neesat apmierināts ar aģenta sniegtajiem pakalpojumiem.
- Ja līgumā nav noteikumu par līguma anulēšanu, jums bieži vien būs jāvienojas par izbeigšanas maksu. Aģents var lūgt jūs segt reklāmas izdevumus.
- Ja jūs vienojaties par līguma priekšlaicīgu izbeigšanu, noteikti rakstiski vienojieties, ka visi sākotnējā līguma nosacījumi nav spēkā. Bieži vien sākotnējā līgumā būs noteikumi, kas ļautu brokerim saņemt komisijas maksu, ja jūs pārdodat māju neatkarīgi no viņa.
4. Pagaidiet, līdz līgums tiek anulēts
Ja aģents nevēlas atbrīvot jūs no līgumsaistībām, varat vienkārši pagaidīt, līdz līgums tiek anulēts. Lielākā daļa šādu līgumu ir spēkā ne ilgāk kā 6 mēnešus.
- Ja jums izdosies māju pārdot līguma darbības laikā un jums ir ekskluzīvas pārdošanas tiesības, aģentam būs jāmaksā komisijas maksa, pat ja jūs veicāt biržas starpniecību bez viņu aktīvas līdzdalības. Bet, ja tas ir ekskluzīvs aģentūras līgums vai atklāts saraksts, jums, iespējams, nebūs jāmaksā komisija brokerim. Noteikti pārskatiet saraksta līgumu, lai noteiktu komisijas atbildību.
- Lielākā daļa brokeru sabiedrību ļauj bez šaubām atcelt kotēšanas līgumu. Ja sarakstā iekļaušanas aģents ir ieguldījis ievērojamas pūles un naudu, un pārdevējs vēlas atcelt darbību pirms saraksta termiņa beigām, tad biržas aģents var mēģināt saņemt atmaksu, bet, ja sarakstā iekļautajā līgumā tas nav minēts, pārdevējam nav pienākuma.
5. Atrast pārkāpumus līgumā
Ja aģents nevēlas jūs atbrīvot un jūs nevēlaties gaidīt līguma termiņa beigas, vienīgā iespēja ir pierādīt līguma pārkāpumu. Ja varat pierādīt, ka aģents nav veicis līgumā noteiktos uzdevumus, iespējams, varēsit to likumīgi lauzt.
Tam vajadzētu būt pēdējam līdzeklim, jo līguma pārkāpums galu galā būs jāpierāda tiesā. Ir ārkārtīgi reti gadījumi, kad jūsu aģents sliecas jūs vērsties tiesā saistībā ar līgumu. Tomēr apgalvojums par līguma laušanu var ātri saasināt situāciju
2. daļa no 3: īpašuma pirkšanas līguma atcelšana
1. solis. Nekavējoties informējiet savu aģentu, ka plānojat atkāpties no līguma
Tas, vai jūs varēsiet atcelt savu līgumu bez būtiska soda uzlikšanas sev, bieži būs atkarīgs no tā, cik ātri jūs rīkosieties. Atcelšanas noteikumi parasti attiecas uz jūsu konkrēto līgumu. Jūsu aģentam ir jāpārzina šie noteikumi.
2. solis. Atceliet pēc vēlēšanās pirms parakstīšanas
Lai gan jūs esat piedāvājis mutisku vienošanos un piedāvājumu par īpašumu, tas nav saistošs, kamēr visas puses nav parakstījušas līgumu. Palūdziet savam aģentam vai advokātam uzrakstīt oficiālu pirkuma līguma atcelšanas līgumu pārdevēja pārstāvim.
- Lai gan šajā procesa posmā jums nebūtu bijis jāiemaksā depozīts, ja esat to izdarījis, vēstulē vajadzētu norādīt, ka nauda tiks atgriezta. Pēc vēstules saņemšanas līgums tiks uzskatīts par spēkā neesošu. Šajā brīdī atcelšanā tiks norādīts, kam tiks noguldīta nopelnītā nauda, neatkarīgi no tā, vai tas ir pircējs vai kāds cits. Kad pārdevējs piekrīt atteikuma nosacījumiem, pircējam vajadzētu atgūt nopelnīto naudu.
- Vēstulē jāiekļauj identifikācijas pamatinformācija par apmaiņu, tostarp īpašuma adrese, līguma datums un iesaistīto pušu vārdi.
3. solis. Cieši pārskatiet līguma un nosaukuma ziņojumu
Uzdodiet jautājumus virsniekam, ja kaut kas nav skaidrs. Pircējs var atcelt līgumu ar īpašumtiesību neparedzētiem gadījumiem gandrīz jebkura veida pārdošanā, izņemot šerifa pārdošanu. Pircējiem vajadzētu veikt iepriekšēju izpēti par šiem īpašumiem. Pircējam parasti ir 5 dienas, lai atceltu līgumu pēc tam, kad tas ir saņemts, bet līgumā var noteikt kaut ko citu.
Piemēram, pārliecinieties, vai piedāvājumā ir norādīts “kad tas ir saņemts”. Ja tas tiek izsniegts tikai aģentam un aģents ir ārpus pilsētas 3 dienas, tagad jums ir tikai 2 dienas, lai to pārskatītu. Rūpīgi pārskatiet līgumu, lai uzzinātu, kāpēc neparedzētie gadījumi jūs aizsargā, un pārliecinieties, vai termiņi ir piemēroti, pirms to nododat pārdevējam
Solis 4. Meklējiet līgumā “atteikuma tiesības”
Lielākajā daļā līgumu ir noteikts noteikts laika periods, kurā pircējam ir atļauts anulēt līgumu. Parasti pircējam būs 3 dienas, lai atceltu līgumu pēc informācijas izpaušanas. Citas atcelšanas ir balstītas uz īpašiem neparedzētiem gadījumiem līgumā.
5. solis. Atteikties no sarunām
Gadījumos, kad īpašumam nodarīts kāds kaitējums vai novērtējums ir zemāks par pirkuma cenu, rodas neparedzēti gadījumi, un pircējam ir tiesības pieprasīt līguma pārskatīšanu vai atcelšanu. Ja rodas kāda no šīm situācijām, atsakieties no sarunām, lai likumīgi izietu no līguma.
- Piemēram, ar pārbaudes gadījumiem pircējs var pieprasīt remontu vai pazeminātu pirkuma cenu. Ja pārdevējs tam nepiekrīt, pircējs var izvēlēties atteikties. Ja esat pārdevējs, kurš mēģina izbeigt līgumu ar pircēju, neatļaujiet pircēja pieprasījumus.
- Pircējs var izvēlēties iegādāties vai atcelt piedāvājumu, pamatojoties uz neveiksmīgu pārbaudi, bet tikai pircējam ir atļauts atcelt darījumu un saņemt visu naudu. Ja pārdevējs nedarīs to, ko pircējs vēlas, pastāv liela iespēja, ka pircējs atcels līgumu, taču viņš joprojām var turpināt to iegādāties un atteikties no pārbaudes gadījumiem.
- Ar zemu novērtējumu pircējam ir tiesības pieprasīt, lai pārdevējs pazemina pirkuma cenu. Tomēr pārdevējs var atteikties, un tādā gadījumā pircējs var nolemt atcelt vai samaksāt papildu summu, kas nepieciešama, lai veiktu nepieciešamo pirmās iemaksas procentuālo daļu, ja vien pieprasījums vai atcelšana tika iesniegta pirms neparedzēto gadījumu termiņa beigām.
6. solis. Izmantojiet neparedzētus gadījumus
Lai gan tie atšķiras katrā līgumā, katrā nekustamā īpašuma līgumā jāiekļauj daži neparedzēti gadījumi, kad pircējs var anulēt līgumu. Lielākā daļa līgumu ļauj pircējam veikt īpašuma pārbaudi un lūgt pārskatīt līgumu, ja īpašumam nodarīts fizisks kaitējums. Līdzīgi, ja jūs nevarat saņemt finansējumu no bankas vai novērtējums nosaka, ka īpašuma cena ir pārāk augsta, līgums var tikt atcelts.
- Tomēr pircējam joprojām ir tiesības ienest vairāk naudas, ja novērtējums bija zems, ja vien viņš kvalificējas pie aizdevēja par augstāku pirkuma cenu un viņam ir vairāk naudas, ko atlikt. Pircējam jāizvēlas atcelt līgumu pirms tā izbeigšanas. Pircējam tiks dots laiks noteikumu pārskatīšanai, ja tas savā piedāvājumā to atzīmēja un pārdevējs to akceptēja piedāvājumā. Šis ir viens no neparedzētiem gadījumiem, kas pieejams visiem pircējiem.
- Attiecībā uz ierobežojumiem un REO īpašumiem pircējam var būt atļauts neparedzēts gadījums, bet parasti tradicionālās pārdošanas gadījumā pircējs to var pieprasīt. Pārdevējs var atteikties no jebkādiem neparedzētiem gadījumiem piedāvājumā pirms līguma savstarpējas izpildes.
- Ņemiet vērā, ka pārdevējs piedāvājumu jau bija iesniedzis un pieņēmis. Nav neviena piedāvājuma noraidīšanai. Pircējam jāizmanto šis neparedzētais gadījums un jāatceļ līgums, ja pēc asociācijas noteikumu un citu pieprasīto dokumentu izskatīšanas viņi iebilst. Tos parasti izsniedz kā daļu no nosaukuma ziņojuma, bet, ja tā ir jauna celtniecība, tos parasti nodrošina celtnieks vai celtnieka aģents.
- Citi neparedzēti gadījumi, kas dažkārt parādās līgumos:.”
7. solis. Esiet gatavs zaudēt savu depozītu
Ja pirms līguma laušanas esat ļāvis izbeigties neparedzētiem gadījumiem un atteikuma tiesībām, varat zaudēt nopietnu naudas depozītu, ko ievietojāt darījuma līgumā. Pirkšanas un pārdošanas līgumā būs norādīts, kāds ir tiesiskās aizsardzības līdzeklis, ja pircējs nepilda līgumu. Parasti naudu nopelna pārdevējs, taču tā var būt pārdevēja izvēle, ja tas ir norādīts.
- Lai gan depozīta zaudēšana būs sāpīga, kaut kādā ziņā tas jūs pasargā, atbrīvojot no turpmākām saistībām. Alternatīva ir tāda, ka pārdevējs var iesūdzēt tiesā par “konkrētu sniegumu”. Lai gan tas ir reti, tas piespiedīs jūs darīt to, ko solījāt līgumā, būtībā liekot jums pārdot īpašumu.
- Tā kā nekustamā īpašuma līgumi parasti ir stingri uzrakstīti, tie, kas tos pārkāpj, vienmēr zaudēs, ja lieta nonāks tiesā.
8. solis. Konsultējieties ar juristu par atcelšanu
Ja esat nolēmis atcelt līgumu ar pieņemamiem nosacījumiem, jums nekavējoties jākonsultējas ar juristu vai savu aģentu. Lūdziet viņus anulēt darījumu saskaņā ar līguma noteikumiem. Rīkojieties ātri, lai saglabātu iespēju pieprasīt neparedzētus gadījumus.
3. daļa no 3: atcelt līgumu par īpašuma pārdošanu
1. solis. Konsultējieties ar savu advokātu un nekustamā īpašuma aģentu
Kā pārdevējam jums ir mazāk iespēju atcelt līgumu nekā pircējam. Līguma laušanas sekas var būt arī smagākas. Jums nekavējoties jāmeklē speciālista palīdzība.
2. solis. Pārskatiet līgumu, lai iegūtu “atlaišanas klauzulu”
” Tie ir salīdzinoši reti. Tomēr dažos līgumos ir iekļauti noteikumi, kas nosaka, ka pārdevēja var izvairīties no līguma, ja viņai izdodas atrast pircēju, kurš ir gatavs maksāt vairāk par īpašumu. Šādi nosacījumi ir spēkā tikai līgumā noteikto laiku.
Tomēr šī klauzula ļaus jums aizstāt vienu pircēju ar citu. Ja esat pārdomājis īpašuma pārdošanu, šis noteikums, iespējams, nav nepieciešamais glābšanās ceļš
Solis 3. Esiet uzmanīgs pircēja kļūmēm
Bieži līgums nosaka, ka pircējam ir jāizpilda neparedzēti gadījumi līdz noteiktam datumam. Jūs varat to izmantot savā labā. Ja, piemēram, pircējs noteiktā laika posmā nesaņem finansējumu, varat to izmantot kā attaisnojumu līguma anulēšanai.
-
Lai veiksmīgi izmantotu šo stratēģiju, jums jāpieprasa pircējam pierādīt, ka ir spēkā kredīta saistības. Ja pircējs nav izpildījis šo neparedzēto situāciju, pārdevējs var pieprasīt saistību nepildīšanu un līguma izbeigšanu.
- Ja neparedzētais gadījums jau ir pagājis, pircējs nevarēs to izmantot, lai atceltu un atgūtu nopelnīto naudu.
- Pārdevējs var pieprasīt divu dienu atteikšanos no finansējuma, kad neparedzētais gadījums ir pagājis, un pieprasīt atcelšanu, ja pircējs no tā neatteiksies. Pircējs tomēr var iegādāties īpašumu, ja atsakās no finansējuma. Viņiem var būt kāds, kas dod naudu, lai to iegādātos. Pārdevējs var pieprasīt atcelšanu tikai tad, ja pircējs neievēro līguma noteikumus.
4. solis. Esiet gatavs maksāt
Ja jums nav pieejama neviena no iepriekš minētajām stratēģijām, jums būs jāpiedāvā finansiāls risinājums. Pircējam ir visas likumīgās tiesības vērsties tiesā, liekot jums pārdot māju un samaksāt zaudējumus. Tomēr, atkarībā no viņas noskaņojuma, viņa, iespējams, nevēlas iesaistīties nepieciešamajā juridiskajā cīņā. Jums būs jāpiedāvā pietiekami liels izlīgums, lai atturētu viņu no šādas rīcības.