Pateicoties sīvajai konkurencei starp aizdevējiem, reibinošiem hipotekāro kredītu piedāvājumiem un valdības politikai, kas mudina pircējus mājokļos, vairāk cilvēku nekā jebkad agrāk varēja iegādāties mājas pirms lejupslīdes. Diemžēl mājokļu īpašumtiesību pieaugums ir saistīts ar augstiem ierobežojumiem, jo īpaši lejupslīdes laikā. Tikai pāris neatbildēti hipotēkas maksājumi var sākt ierobežošanas procedūru, un, pirms jūs to zināt, jūsu mājas var jums atņemt. Ja jums draud ierobežošana, iespējams, varēsit novērst šo scenāriju, taču jums ir jārīkojas ātri.
Soļi
1. daļa no 3: Finanšu organizēšana
1. solis. Padariet hipotēkas maksājumu par savu galveno prioritāti
Aizdevēji parasti var sākt ierobežošanas procesu pēc trīs līdz piecu mēnešu nokavētiem maksājumiem. Tas nozīmē, ka jums ir jāveic pilnīgs ikmēneša hipotēkas maksājums, pirms nomaksājat nenodrošinātus parādus, piemēram, kredītkartes, slimnīcas rēķinus, medicīnas rēķinus, IRS parādus un studentu aizdevuma maksājumus.
Ja jūs atpaliekat no citiem rēķiniem, jūs varat sākt saņemt tālruņa zvanus no parādu piedzinējiem. Atpaliekot no šiem parādiem, jūs varat uzkrāt nodevas un sabojāt kredītu, taču sekas vienkārši nav tik nopietnas kā atpalicība no hipotēkas
2. solis. Pielāgojiet savu dzīves līmeni
Novērtējiet savus ikmēneša tēriņus un meklējiet jomas, kurās varat samazināt.
- Samaziniet izvēles pirkumus, piemēram, ēšanu, apģērbu, elektroniku, vaļaspriekus un izklaidi.
- Apsveriet iespēju piesaistīt istabas biedru, lai kompensētu ikmēneša hipotēkas maksājumu.
- Ja jūsu radiniekam ir transportlīdzeklis vai jums ir pieejams labs sabiedriskais transports, apsveriet automašīnas pārdošanu.
Solis 3. Saņemiet palīdzību finanšu pārvaldībā
Jūs varat gūt labumu no kredītu konsultāciju vai parādu pārvaldības programmas, kas ietver mājokļu konsultācijas. Konsultants var palīdzēt jums labāk izprast, kādas parāda palīdzības iespējas ir pieejamas, palīdzēt pārvaldīt savas saistības un izstrādāt personalizētu plānu, lai pārvarētu aptuvenos finanšu laikus.
- Sazinieties ar savu aizdevēju un jautājiet, vai viņiem ir kredītu konsultāciju programma.
- ASV Tieslietu departaments uztur apstiprināto kredītu konsultantu sarakstu pa valstīm, ar kuriem varat sazināties, lai saņemtu palīdzību.
- Jautājiet savai vietējai namu pārvaldes iestādei, krājaizdevu sabiedrībai, bezpeļņas organizācijai vai paplašināšanas dienestam, vai viņi piedāvā parādu konsultācijas.
4. solis. Uzziniet savas tiesības
Sazinieties ar advokātu, lai uzzinātu, kādas ir jūsu tiesības, saskaroties ar ierobežošanu. Pastāv divu veidu ierobežojumi. Ja jums ir uzticēšanās akts, tad ierobežošanas process notiks saskaņā ar konkrētu modeli, kuru nosaka federālie un štatu likumi. Ja jums ir hipotēka, nevis uzticēšanās akts, ierobežošanai ir jābūt tiesas slēgšanai. Šajā gadījumā aizdevējam būs jāvēršas tiesā, lai atgūtu īpašumu.
- Tiesas ierobežošanas gadījumā jums būs viens gads, lai dzēstu savu parādu. Tas nozīmē, ka jums būs jāatmaksā nauda, kas parādā par māju, kā arī papildu maksa. Ja tas nav tiesas ierobežojums, jums nebūs šo tiesību.
- Daudzi ierobežošanas likumi dažādās valstīs var atšķirties, un daži var beigties. Vienmēr konsultējieties ar juristu, lai saprastu likumus par jūsu konkrēto situāciju.
2. daļa no 3: Hipotēkas maksājumu mainīšana
1. solis. Saņemiet palīdzību saistībā ar hipotēkas maksājumiem
Pārbaudiet, vai jūsu valsts mājokļu finansēšanas aģentūra uztur līdzekļus no vissmagāk skarto fonda, kas ir īpaši paredzēts ierobežošanas novēršanai.
Ja jūsu hipotēku nodrošina vai finansē valdības programmas, piemēram, HUD, FHA vai veterānu administrācija, jums var būt citas iespējas, kā glābt savu māju. Piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac pārvalda Mājas Affordable Modification Program (HAMP) un Home Affordable Refinance Program (HARP), lai padarītu aizdevumus pieejamākus. Šīs un cita veida aizdevumu pārveidošanas programmas varat atrast vietnē
2. solis. Lūdziet aizdevējam pacietību
Ievērojot nosacījumus, jūsu aizdevējs piekrīt uz laiku samazināt vai apturēt jūsu hipotēkas maksājumus.
- Jūs, visticamāk, varēsit saņemt pacietību, ja varēsit pierādīt, ka jūsu finansiālās grūtības ir īslaicīgas vai ka jūs sagaidāt lielu summu (piemēram, nodokļu atmaksu), kas ļaus jums drīzumā atjaunināt konta stāvokli.
- Aizdevēji parasti nevēlas slēgt īpašumus, un viņi parasti būs gatavi sadarboties ar jums, ja jūs veiksit labticīgus maksājumus un ja jūsu nespēja to darīt būs īslaicīga.
- Visticamāk, jums būs jāsniedz aizdevējam bankas izraksti un citi finanšu dokumenti, lai viņš varētu pārskatīt jūsu finansiālo stāvokli. Viņi var piekrist pagarināt jūsu labvēlības periodu kavētiem maksājumiem vai ļaut jums izlaist no 1 līdz 6 maksājumiem 1-2 gadu laikā (pacietība). Viņi var arī pieņemt samazinātus maksājumus līdz 18 mēnešiem.
3. solis. Pārstrukturējiet savu aizdevumu
Ja jūsu finansiālais stāvoklis ir neatgriezeniski mainījies, pagaidu pasākumi, iespējams, nedos jums neko labu. Šajā gadījumā mēģiniet vienoties par hipotēkas pārstrukturēšanu. Jautājiet savam aizdevējam, vai esat tiesīgs saņemt hipotēkas pārstrukturēšanas programmas.
- Pārstrukturēšana var izpausties dažādos veidos, bet parasti tā ietver aizdevuma termiņa pagarināšanu, lai jums būtu ilgāk jāmaksā (un līdz ar to jāveic mazāki ikmēneša maksājumi), vairāku gadu kavējuma maksājuma izplatīšanu un/vai aizdevuma procentu likmes pazemināšanu.
- Apsveriet, vai jūs varēsit sekot līdzi līguma beigām. Ja jūs joprojām nevarēsit atļauties veikt maksājumus, līgums jums neko nedos.
- Fannie Mae pārvalda Mājas pieņemamu modifikāciju programmu (HAMP), kas palīdz mainīt mājokļa kredītus, lai padarītu tos pieejamākus grūtībās nonākušiem pircējiem. Šo un cita veida aizdevumu pārveidošanas programmas varat atrast vietnē
4. solis. Rakstiski saņemiet piedāvājumu noteikumus
Ja jūs varat sarunāt vienošanos ar saviem kreditoriem pa tālruni, palūdziet viņiem nosūtīt jums jaunu līgumu ar atjauninātiem noteikumiem. Jums, iespējams, vajadzēs uzrakstīt vēstuli, lūdzot apstiprinājumu.
5. solis. Refinansēt savu hipotēku
Ja varat samazināt procentu likmi vai ņemt cita veida hipotēku, iespējams, varēsit samazināt maksājumus līdz pārvaldāmam līmenim.
Paturiet prātā, ka refinansēšana var būt dārga. Jums var būt jāmaksā slēgšanas izmaksas, punkti un citas maksas. Ja nevarat atļauties maksu, jūs atkal saskarsities ar ierobežošanu, šoreiz saņemot vēl mazāk naudas
3. daļa no 3: Krasu pasākumu veikšana
1. solis. Apsveriet bankrotu
Bankrotu nevajadzētu uztvert viegli. Iesniedzot bankrotu, jūsu kredītreitings tiks sabojāts, un tas var saglabāties jūsu reģistrā līdz pat desmit gadiem. Tomēr, ja jūs iesniedzat bankrota pieteikumu, jūsu aizdevējs nevar izslēgt iespēju, kamēr jūsu bankrots tiek izskatīts. Tādējādi jūs varat iegūt laiku, lai iegūtu informāciju par hipotēkas maksājumiem.
- Jūsu kredītreitinga kaitējums rodas tikai tad, kad iesniedzat bankrota pieteikumu. Lai gan tas var saglabāties jūsu ierakstā vairākus gadus, kredīta rādītāji parasti uzlabojas pēc bankrota, jo parādnieks ir atbrīvots no parāda sloga. Ja jūsu kredītreitings ir pietiekami palielinājies, iespējams, varēsit saņemt kredītu mājoklim pēc divu gadu bankrota.
- Ja jūs iesniedzat bankrotu un vēlaties saglabāt savu māju, varat vēlreiz apstiprināt aizdevumu pie aizdevēja. Atkārtota apstiprināšana ir vienošanās ar hipotēkas aizdevēju, kurā teikts, ka turpināsit ikmēneša maksājumus bankrota laikā un pēc tā. Jums ir vēlreiz jāapstiprina hipotēka pirms bankrota izbeigšanas. Kad būsiet atkārtoti apstiprinājis, jums būs jāiesniedz hipotēkas strāva, ja vien nav ieviesti citi noteikumi, piemēram, saistību neizpilde vai refinansēšana vai aizdevuma pārveidošana.
2. Pārdod savu māju
Pirms ierobežošanas uzsākšanas sazinieties ar nekustamo īpašumu, kuram ir pieredze īsās pārdošanas darījumos. Uzziniet, cik daudz jūs varat saņemt par savām mājām. Mākleris, iespējams, varēs jūs informēt par visām jūsu iespējām, pamatojoties uz jūsu pašreizējo situāciju.
- Ja summa, par kuru jūs varat pārdot savu māju, nav pietiekama, lai segtu jūsu aizdevuma atlikumu, aizdevējs var piekrist pieņemt samazinātu summu "īsā atmaksā" vai "pārdošanā pirms ierobežošanas". Īsā pārdošana ļauj pilnībā dzēst parādus un ietekmēs jūsu kredītu divus gadus. Iespējams, varēsit saņemt arī daļu naudas, lai palīdzētu ar pārvietošanas izmaksām vai atmaksātu citus ķīlas tiesību turētājus.
- Ja jūs jau cīnāties ar maksājumiem un ierobežošana jau ir sākusies, iespējams, vēl nav par vēlu rīkoties. Jūsu aizdevējs var uz neilgu laiku aizkavēt izsoli, lai noskaidrotu, vai varat māju pārdot.
- Pircējs, iespējams, varēs uzņemties jūsu aizdevumu (pārņemt jūsu maksājumus), lai iegādātos jūsu māju. Tas var būt risinājums pat tad, ja jūsu hipotēkas līgumā teikts, ka tas nav pieņemams. Sazinieties ar mājokļu konsultantu, nekustamā īpašuma aģentu vai advokātu, lai noskaidrotu, vai šī situācija jums varētu noderēt.
- Ja jums ir otrā hipotēka mājoklim, jūs joprojām varat būt parādā atlikumu, ja vien jūs arī nesaņemat kredīta piedošanu par šo apgrūtinājumu.
- Ja jūsu mājās ir ievērojams kapitāls, jūs, iespējams, varēsit iziet no darījuma ar kādu naudu. Pēc mājas pārdošanas jūs varat iegādāties vai īrēt citu mājokli, kas atbilst jūsu budžetam.
Solis 3. Dodiet aizdevējam mājas
Ja nav pieejams neviens cits līdzeklis, apsveriet iespēju piedāvāt aizdevējam "aktu slēgšanas vietā". Būtībā jūs vienkārši parakstāt māju aizdevējam. Lai gan jūs pazaudējat savu māju, tas nekaitē jūsu kredītam kā ierobežošana.
Vairumā gadījumu pārdevējs nesaņems naudu no īsās pārdošanas. Tomēr, ja jūs nododat aktu aizdevējam, iespējams, varēsit ar viņiem vienoties par pārvietošanas izmaksām, lai palīdzētu jums pārvietoties
Padomi
- Neizejiet no mājām, kad sākas ierobežošanas process, vai arī jūs varat zaudēt iespēju pieprasīt noteiktus pabalstus (piemēram, vienreizēju FHA hipotēkas apdrošināšanas maksājumu) vai tiesiskās aizsardzības līdzekļus.
- Ja rodas kādas problēmas ar kredītu, vienmēr skrieniet pretī saviem kreditoriem, nevis prom. Ja slēpjas, šķiet, ka jūs negrasāties maksāt, un viņi izmantos visus viņu rīcībā esošos rīkus. Esiet atklāts un godīgs, un viņi, iespējams, strādās ar jums.
- Īsās pozīcijas pārdošanas darījumam var būt sekas uz nodokļiem, tāpēc pirms īstermiņa pārdošanas akcijas pieņemšanas ieteicams konsultēties ar nodokļu grāmatvedi.
Brīdinājumi
- Šis raksts ir tikai vispārīgs ceļvedis, un tas nav paredzēts, lai aizstātu profesionālas juridiskas vai finanšu konsultācijas.
- Rūpīgi izvēlieties kredītu konsultāciju aģentūru, jo dažas aģentūras iekasē pārmērīgas maksas, kas pasliktinās jūsu stāvokli.